Аренда помещений

Введение

Любая сделка с недвижимостью сопряжена с высокой доходностью и немалыми рисками как для арендодателя, так и для арендатора. Договор аренды — один из самых востребованных договоров, заключаемых в предпринимательской сфере. Актуальность договора аренды обусловлена возможностью получения прибыли без отчуждения всех прав, ограничиваясь передачей прав владения и (или) пользования.
Развитие рыночных отношений в России значительно увеличило оборот объектов недвижимости в рамках арендных правоотношений.
Объекты недвижимости используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений. Они стабильно пользуются высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Одни, инвестировав однажды крупную сумму в недвижимость, желают получать доход от сдачи последней в аренду. Другие из-за отсутствия средств не могут приобрести в собственность помещения, однако имеют бизнес-планы, позволяющие получать сверхприбыль, но уже не за счет, а посредством использования недвижимости хотя бы для привлечения клиентов и позиционирования своей компании на рынке услуг или товаров.
По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Именно эта формула, содержащаяся в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ), позволяет получать доход обеим сторонам договора без перехода прав собственности на объект аренды (мы намеренно опускаем случаи аренды с правом выкупа, имеющие свои особенности и рычаги управления доходностью, которые составляют отдельную тему).
Арендодатель получает прибыль от сдачи помещений в аренду. Такая деятельность относится к предпринимательской и имеет долгосрочный характер. Получаемый арендодателем доход первое время лишь окупает вложенные средства и только по прошествии достаточно длительного срока станет доходной деятельностью. Срок окупаемости напрямую зависит как от многих параметров самой недвижимости, так и от условий, на которых она передается в пользование.
Долгосрочные инвестиции в недвижимое имущество считаются прибыльными, если срок окупаемости равен или приближен к 10 годам. Приблизить или во всяком случае не увеличить долгожданный срок доходности вложений поможет грамотный финансовый расчет, учитывающий налоговое планирование.
Арендатор получает прибыль посредством деятельности, приносящей доход, превышающий затраты на аренду недвижимости. Прибыль может быть увеличена благодаря грамотной детальной проработке арендатором всех условий договора в совокупности с финансовым расчетом, который, так же как и для арендодателя, должен учитывать налоговое планирование, которое зависит от согласованных сторонами условий.
Финансовый расчет в совокупности с налоговым планированием, базирующимся на соблюдении требований гражданского, налогового и бухгалтерского законодательства, может наиболее правильно определить размер доходности и срок окупаемости затрат.
Игнорирование требований законодательства в рамках арендных правоотношений сокращает срок доходности и прибыльность любого проекта, в котором используются арендные помещения.
Основным документом, содержащим правила заключения, исполнения и расторжения договора аренды, является Гражданский кодекс РФ. Вопросам аренды посвящена отдельная глава 34 части второй ГК РФ, которая в совокупности с общими положениями о сделках, обязательствах и договорах части первой ГК РФ, составляет упорядоченную систему правил, в соответствии с которыми может быть заключен договор аренды.
Если в качестве объекта аренды выступает помещение в здании, часть здания или здание, сооружение, то помимо общих положений отдельного параграфа ряд положений регулируются еще специальным параграфом, посвященным объектам недвижимого имущества. В указанном случае общие положения об аренде дополняются (если речь идет о коммерческой нежилой недвижимости) или замещаются специальными правилами (если речь идет о жилой недвижимости).
Нормы ГК РФ, базируясь на свободе предпринимательской деятельности, провозглашенной Конституцией РФ, и свободе договорных взаимоотношений, содержат множество диспозитивных правил, предоставляющих возможность сторонам договора самостоятельно выбрать способы реализации обязательных правил.
Другими словами, законодатель использовал нехитрую конструкцию предоставления широких прав при исполнении обязательных правил. Права предоставляются с целью конкретизации уже определенных в ГК РФ правил. Например, предоставление сторонам права самостоятельно определить порядок уплаты арендной платы базируется на императивной обязанности сторон договора аренды согласно ст. 614 ГК РФ определить арендную плату и ее составляющие: размер, форму и срок оплаты. Причем отсутствие согласованного условия об арендной плате за помещение, которое является недвижимостью, указывает на незаключенность договора аренды с соответствующими финансовыми последствиями для сторон, которые не получат то, на что рассчитывали при планировании сделки.
Остановимся более подробно на наиболее важных моментах договора аренды.

Comments are closed.

Добавить в закладки