Предварительный договор аренды

Предварительный договор аренды

Вероятны случаи, когда стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут стать препятствием к завершению оформления договора аренды.
На практике часто встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например, здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в аренду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будет иметь юридическую силу, а подписанный — считается незаключенным или недействительным по следующим причинам.
Во-первых, стороны не смогут указать в договоре одно из существенных условий — данные, позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объект аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного требования имеются, о чем мы расскажем ниже.
Во-вторых, арендодателем по договору аренды может выступать собственник или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (п. 1 ст. 608 ГК РФ). Арендодатель станет собственником или носителем иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на недвижимое имущество, которое возможно только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
Следовательно, отсутствие зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается недействительным в соответствии со ст. 169 ГК РФ.
Таким образом, в случаях, когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды. Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы «Объект аренды в строящемся здании» (с. 45) и «Предварительный договор аренды помещений в непостроенных зданиях» (с. 173).
По предварительному договору стороны согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в будущем основной договор на согласованных условиях.
Как показывает практика, стороны часто используют предварительный договор аренды. Однако нередко такой документ составляется без учета условий, которые придают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляя за собой последнее решающее слово, другие — вследствие незнания норм гражданского законодательства.
Как уберечь себя от недобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендных правоотношений, используя инструмент предварительного договора?
Исходя из сложившейся практики ярким примером применения предварительного договора можно считать договор, заключаемый на стадии строительства здания, помещения которого будут сдаваться в аренду после окончания строительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. В данном случае предварительный договор является инструментом фиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать в аренду помещения после окончания строительства.
Вместе с тем не стоит забывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав и обязанностей, которые появляются благодаря договору аренды. Применение предварительного договора на стадии строительства имеет свои слабые стороны, которые могут привести к признанию его недействительным. Об этом также стоит помнить. Избежать незапланированных последствий помогут рекомендации, изложенные ниже.

Существенные условия предварительного договора

Для того чтобы предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен отвечать требованиям, содержащимся в ст.429 ГК РФ.
Предварительный договор должен содержать все существенные условия, включая условия, позволяющие установить предмет (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Под предметом договора понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).
Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены.
Юридическая сила договора зависит от согласования всех существенных условий договора при соблюдении требуемой законом формы (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В состав существенных условий предварительного договора аренды входит полный набор существенных условий основного договора аренды.
Помимо предмета договора к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Итак, для предварительного договора аренды перечень существенных условий, без которых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе 34 «Аренда» ГК РФ. Здесь см. раздел «Условия договора аренды помещений» (с. 38).

Форма предварительного договора аренды

Важный момент, на который также следует обратить внимание, — это форма договора. В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Договор аренды в любом случае согласно требованию п. 1 ст. 609 и ст. 651 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами. Вместе с тем п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляет не менее одного года.
Предположим, что стороны планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок, требующий обязательной государственной регистрации, например на пять лет. Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать предварительный договор аренды? Является ли факт государственной регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?
Предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того, что он заключается в письменной форме единого документа. Такой вывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — информационное письмо N 59).
В частности, в п. 14 информационного письма N 59 сказано, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, государственной регистрации не подлежит.
К такому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированное индивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонента заключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительно заключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывал отсутствием государственной регистрации предварительного договора аренды, ссылаясь на ст. 429 ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору форму основного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежал государственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25 лет.
Суд указал, что в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила только о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года, установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ, не является элементом формы этого договора.
Предварительный договор, по которому стороны договорились заключить договор аренды помещения, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственную регистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом, включая помещения.
Предметом же предварительного договора аренды является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора аренды (основного договора), а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Срок предварительного договора аренды

Следующее важное условие, которое желательно включить в предварительный договор аренды, — срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
Обращаем внимание на желательность, а не обязательность включения в предварительный договор такого условия. Именно указанное условие предоставляет возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для прекращения предварительного договора.
По общему правилу, содержащемуся в п. 4 ст. 429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, в течение которого будет заключен основной договор, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Как можно использовать отсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример. После заключения предварительного договора арендодатель нашел более выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной платы.
Естественно, возможность получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее выгодному арендатору. И если, с одной стороны, имеется заключенный предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя, то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя ранее взятые обязательства. Самый простой — взаимное соглашение сторон о расторжении предварительного договора аренды. Впрочем, указанный метод не самый простой с точки зрения реализации, поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора, который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.
Остановимся на условиях прекращения действия предварительного договора аренды по основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной предварительному договору (ст.429 ГК РФ).
По общему правилу, изложенному в п. 6 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Прекращение предварительного договора аренды

Представим ситуацию. Предварительный договор заключен. Но другим потенциальным арендатором арендодателю предложены более выгодные условия. Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением и начинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствием для исполнения договора с менее выгодными условиями. Как может поступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантов его действий.
Первый вариант возможен при отсутствии условия о сроке в предварительном договоре.
Если срок действия предварительного договора один год, арендодатель может занять пассивную роль и ожидать, когда истечет один год с момента заключения предварительного договора.
Со следующего дня после истечения одного года предварительный договор считается прекратившим свое действие в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ.
Указанный вариант действий можно реализовать благодаря правовой безграмотности арендатора, что встречается довольно часто, или его забывчивости, или путем подкупа сотрудника арендатора. О последнем мы говорим, чтобы предупредить арендатора о возможных случаях недобросовестного поведения хозяйствующих субъектов.
Арендодатель в подобных ситуациях, как правило, ограничивается молчанием и (или) устными обещаниями об обязательном заключении основного договора. Такое поведение продолжается до истечения одного года. На очередной вопрос о дате заключения основного договора теперь уже «бывший» арендатор получит честный ответ арендодателя об отсутствии взаимных обязательств в связи с истечением срока действия договора. Такое пассивное поведение арендодателя в некоторых случаях способствовало забывчивости арендатора в течение одного года направить письменное предложение о заключении основного договора.
В других случаях арендодатель пользовался юридической безграмотностью арендатора, вследствие которой последний не пользовался правовыми способами сохранения предварительного договора в силе и после истечения годичного срока.
Таким образом, одним из вариантов прекращения предварительного договора аренды является истечение одного года с момента его заключения при условии отсутствия условия о сроке в тексте договора.
Для прекращения взятых на себя обязательств по предоставлению в будущем помещения в аренду арендодатель может воспользоваться вторым вариантом — установить в предварительном договоре срок путем использования незаконных способов его исчисления.
Предварительный договор должен определять срок заключения основного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Однако в сделках, связанных со строящимися объектами недвижимости, определить срок заключения основного договора довольно сложно.
Как правило, срок заключения основного договора указывается как конкретная дата. Вместе с тем одним из применяемых в практике вариантов установления срока заключения основного договора с учетом ст. 190 и 191 ГК РФ является привязка к событию, которое должно неизбежно наступить.
Нередко стороны в договоре допускают указание на такие события, которые не отвечают требованиям неизбежного наступления, например: «Стороны обязуются заключить основной договор аренды в течение пяти дней с момента оформления арендодателем права собственности на помещения».
Однако оформление права собственности на объект недвижимости не является неизбежным. Указанное событие может не наступить, поскольку зависит от воли застройщика.
Неизбежность события, предусмотренная ст. 190 ГК РФ, продиктована независимостью от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Регистрация права собственности носит заявительный характер, т.е. для наступления события от будущего собственника требуется волевое выполнение действия — подать заявление и другие необходимые для регистрации документы.
Таким образом, указание события, наступление которого зависит от воли стороны, в качестве условия о сроке является незаконным.
В данном случае условие договора о сроке считается несогласованным, и в результате применяется уже известное правило о годичном сроке (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Судебная практика
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.07.2006 по делу N А82-6951/2005-7
Отказывая в иске о понуждении заключить основной договор, суд указал, что факт государственной регистрации права собственности не является неизбежным событием, а зависит от воли одной из сторон. В силу ст. 190 ГК РФ считается, что срок в предварительном договоре не установлен, поэтому действует годичный срок, в течение которого стороны могли реализовать свое право на заключение основного договора согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ.

Пролонгация предварительного договора

Пролонгация или, другими словами, продление предварительного договора позволяет сохранить юридическую силу обязательств при фактическом истечении сроков, как указанных в самом договоре, так и при отсутствии указанного условия.
В рассматриваемом варианте может иметь заинтересованность в первую очередь арендатор. Одновременно предлагаемый вариант сохранения юридической силы предварительного договора используется для борьбы с недобросовестным арендодателем.
Для пролонгации предварительного договора следует правильно определить срок, в течение которого должен быть заключен основной договор.
Если условие о сроке отсутствует, то основной договор должен быть заключен в течение одного года.
Это же правило действует, если в качестве условия используется событие, наступление которого зависит от воли стороны и иных заинтересованных лиц.
Если договор содержит условие о сроке путем указания даты или события, наступление которого неизбежно, то договор прекращает свое действие при наступлении этих даты или события.
Уяснив срок действия предварительного договора, арендатор должен направить в адрес арендодателя письменный документ, содержащий предложение о готовности заключить основной договор.
Итак, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Таким образом, потенциальному арендатору важно не пропустить срок, позволяющий обратиться с предложением о заключении основного договора.
Предложение должно быть направлено арендодателю до истечения такого срока. На случай судебных разбирательств важно заранее подготовить доказательства направления предложения.

Рекомендации
Предложение заключить основной договор следует направить через почтовое отделение связи ценным письмом с уведомлением о вручении с описью вложенного на адрес арендодателя, который указан в предварительном договоре, или передать предложение лично. При этом на копии предложения представитель арендодателя должен поставить отметку о принятии (дата, фамилия, должность и подпись лица, принявшего корреспонденцию, с приложением печати арендодателя).
Если предложение будет направлено за пределами годичного срока, такое предложение будет являться не обязательным для арендодателя, так как предварительный договор уже утратит силу. В результате сторона, получившая оферту в виде предложения о заключении основного договора, может вообще отказаться заключить основной договор или предложить заключить его на иных условиях, отличных от условий заключенного предварительного договора.

Судебная практика
Постановления ФАС Московского округа от 03.03.2004 по делу N КГ-А40/825-04, Уральского округа от 18.08.2004 по делу N Ф09-2611/04-ГК, Восточно-Сибирского округа от 12.02.2004 по делу N А19-9849/03-22-Ф02-255/04-С2
В результате рассмотрения требований о понуждении заключить основной договор аренды суд обратил внимание на правило п. 6 ст. 429 ГК РФ, в соответствии с которым обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если волеизъявление на совершение основного договора было выражено арендатором своевременно, то в случае уклонения арендодателем от заключения основного договора арендатор вправе предъявить иск о понуждении арендодателя к заключению основного договора.
Представим следующую ситуацию. Арендодатель владеет помещениями, которые намеревается сдать в аренду. По каким-то причинам он не может заключить договор аренды, но заинтересован в поиске потенциальных арендаторов, которые согласятся заключить договор аренды, как только такая возможность появится. Арендодатель понимает, что более выгодное предложение может поступить в любое время, в том числе после заключения предварительного договора.
Что может предпринять арендодатель для того, чтобы иметь возможность безубыточно отказаться от обязательств по заключенному предварительному договору аренды?
Арендодатель может использовать изложенные выше модели поведения, а также нечетко или неясно прописать условие о предмете, объекте аренды или размере арендной платы.
Мы намеренно отказались от детального рассмотрения способов прекращения договора путем его изменения и расторжения по условиям, предусмотренным главой 26 ГК РФ, поскольку данная тема детально проработана и по ней имеется достаточное количество комментариев известных специалистов и практиков.
Ограничимся лишь упоминанием ст. 451 ГК РФ, в соответствии с которой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Обращаем внимание на обязательное наличие измененных обстоятельств, о которых сторона, инициирующая расторжение предварительного договора в суде, должна основывать заявленное требование.
При этом надо понимать, какие обстоятельства не могут стать причиной расторжения предварительного договора. Так, изменение курса рубля по отношению к конвертируемым валютам при наличии в договоре условия об арендной плате и ее оплате в рублях не может являться основанием для расторжения договора по ст. 451 ГК РФ.

Судебная практика
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.06.2004 N А56-33532/03
Суд не признал произошедший в 1998 г. дефолт (значительное изменение курса рубля к валюте) в качестве обстоятельства, позволяющего расторгнуть договор только потому, что оплата в договоре была предусмотрена в рублях, а не в валюте.

Предварительный договор или соглашение о намерениях

По смыслу предварительный договор напоминает широко используемое в практике соглашение о намерениях, именуемое также протоколом о намерениях.
Таким документом стороны фиксируют результаты договоренностей. При этом документ не обладает юридической силой, порождающей обязательства, в отличие от любого договора, в том числе предварительного.
Опрометчиво говорить о бесполезности такого документа. В случае разногласий по основному договору судья может учесть положения соглашения о намерениях, чтобы установить действительную волю сторон при совершении сделки.
Как можно определить, какой из документов вам предложен для подписания: предварительный договор, порождающий обязательства, или соглашение о намерениях, обладающее исключительно информационными функциями, с помощью которого нельзя принудить контрагента заключить основной договор?
Как известно, документ может иметь любое наименование, но квалифицироваться он будет исходя из его содержания.
Предварительный договор приобретает юридическую силу и становится обязательным для сторон, если стороны согласовали все существенные условия предварительного договора.
Отсутствие хотя бы одного существенного условия или его нечеткое определение переводит предварительный договор в разряд документов информационного характера, с помощью которого нельзя понудить контрагента исполнить что-либо.
Фактически такой документ становится соглашением о намерениях.
В свою очередь документ, именуемый соглашением или протоколом о намерениях, на удивление одной из сторон может стать предварительным договором со всеми вытекающими обязательственными последствиями.
Как показывает судебно-арбитражная практика, такое перевоплощение возможно только по решению суда при наличии в документе всех существенных условий договора. Суд вправе переквалифицировать соглашение о намерениях в полноценный договор. Поэтому следует очень внимательно подписывать документы информационного характера.
Как можно обезопасить себя от случаев внезапного перевоплощения документа, которым контрагент сможет диктовать условия благодаря когда-то подписанному протоколу или соглашению о намерениях?

Рекомендации
Рекомендуем включать в текст договора следующую оговорку:
«С момента заключения настоящего Договора все ранее достигнутые договоренности, в том числе зафиксированные в протоколе о намерениях и в других подобных документах, считаются недействительными».

Судебная практика
Постановление ФАС Центрального округа от 18.08.2000 N А62-994/2000
Суд переквалифицировал протокол о намерениях в предварительный договор.
В результате рассмотрения требования о возмещении убытков, вызванных неисполнением предварительного договора, суд указал, что в силу ст. 431 ГК РФ представленный документ «Протокол о намерениях», подписанный сторонами, содержит все существенные условия договора поставки, поэтому является предварительным.
Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2007 N Ф09-4067/07-С6 по делу N А60-29284/2006
В иске о понуждении заключить договор аренды отказано, поскольку существенное условие договора аренды отсутствует. Суд пришел к выводу о невозможности рассматривать договор ссуды как предварительный договор аренды.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.01.2006 N Ф04-900/2005(18349-А27-33)
Архитектурно-планировочное задание не может заменить правоустанавливающий документ на строительство. Архитектурно-планировочное задание и распоряжения главы муниципального образования «О предварительном согласовании мест размещения объектов и утверждении акта выбора площадки» и «О предоставлении в аренду земельных участков для установки торговых павильонов и киосков» не являются документами, разрешающими строительство капитального сооружения.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.05.2006 по делу N А05-19583/2005-30
Суд, рассмотрев требование о понуждении заключить договор аренды нежилых помещений, сделал вывод о том, что соглашение сторон о заключении в будущем спорной сделки нельзя признать предварительным договором, так как оно не содержит существенных условий договора аренды.

Платежи по предварительному договору

Платежи по предварительному договору — сложный теоретический вопрос, который не получил практического разрешения в судах. По нашему мнению, исключать возможность платежей по предварительному договору нельзя, но это должны быть платежи именно по предварительному договору, а не по основному.
Как правило, предварительные договоры предусматривают уплату будущим покупателем строящегося объекта недвижимости определенной денежной суммы. По сложившейся практике такая сумма именуется в предварительном договоре купли-продажи квартиры по-разному, в том числе «обеспечительный платеж», и является суммой, обеспечивающей исполнение обязательств покупателем по заключению основного договора. Такая сумма в договоре может именоваться «гарантийная сумма», «гарантийный платеж», «гарантийный депозит», «страховой депозит», «обеспечительный платеж».
Таким образом, гарантийная сумма представляет собой особый способ обеспечения исполнения обязательств, не предусмотренный Гражданским кодексом РФ (ст. 329 ГК РФ).
Судебная практика признает законность применения такого способа обеспечения исполнения и возможность его использования (постановления ФАС Московского округа от 18.05.2004 по делу N КГ-А40/3078-04, от 02.09.2005 по делу N КГ-А40/8084-05, от 29.06.2006 по делу N КГ-А41/5127-06-2, Поволжского округа от 18.04.2006 по делу N А12-13721/05-С7).
Плата за то, что сторона получает право на заключение основного договора на определенных в предварительном договоре условиях, вполне разумна и экономически обоснована. При этом важно в договоре указать, что плата взимается именно за право заключить будущий договор, а не в счет будущего договора.
Платеж по окончательному (основному) договору, который осуществляется на основании предварительного договора, можно расценивать как неосновательное обогащение.
Практика компаний, которые по предварительному договору получают или покупную цену квартиры, или арендную плату за первые месяцы, по меньшей мере, сомнительна.

Comments are closed.

Добавить в закладки