Договоры аренды

Как избежать проблем с проверяющими?

Арендные отношения в деятельности бюджетного учреждения занимают не последнее место. В одних случаях учреждения при сдаче в аренду имущества получают дополнительное финансирование, в других — аренда имущества, например, при отсутствии финансирования на строительство недвижимого имущества, позволяет им разместить как штатный персонал, так и материальные ценности.
Рассмотрим порядок заключения договора аренды, а также на какие аспекты при его заключении следует обратить внимание, чтобы у контролирующих органов не возникали дополнительные вопросы.

Основные вопросы проверки

При проверках по вопросам исполнения арендных отношений ревизоры обращают внимание на:
— оформление договоров в соответствии с гражданским законодательством и иными законодательными актами РФ, в том числе их наличие и государственную регистрацию;
— установление арендной платы, полноту и своевременность ее уплаты.
В процессе проверки ревизоры проводят следующие мероприятия:
— определяют факт использования недвижимого имущества, оборудования;
— сопоставляют фактически занимаемые площади (сданного в аренду имущества) с заключенными договорами;
— проводят осмотр всех зданий, помещений с целью выявления случаев их использования сторонними юридическими и физическими лицами без заключения договоров аренды и взимания платы. При этом осмотр служебных помещений производится специально создаваемой комиссией с участием работников проверяемой организации и представителя ревизионной группы. В случае выявления фактов неэффективного использования площадей, в том числе занятых арендаторами в больших размерах, чем предусмотрено заключенными договорами аренды или актами передачи нежилых помещений, определяют потери доходов федерального бюджета;
— проверяют случаи заключения договоров на сдачу в аренду имущества со сторонними организациями без возмещения ими расходов по аренде, хозяйственному обслуживанию или оплаты этих расходов по заниженным расценкам.

Оформление договора аренды

Исполнение любых договорных отношений зависит от порядка заключения договора. Не являются исключением и арендные отношения. Учитывая, что аренда — это имущественный найм, учреждение может арендовать объекты, являющиеся имущественной составляющей. К ним относятся недвижимое имущество (жилые и нежилые помещения), машины и оборудование, земельные участки, иные обособленные природные объекты и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Из всех перечисленных объектов чаще всего бюджетные учреждения арендуют или сдают в аренду недвижимое имущество и автотранспортные средства. После того как определены арендаторы или найден объект аренды, между арендодателем и арендатором заключается договор.
Особенности оформления арендных отношений прописаны в гл. 4 «Аренда» ГК РФ. Определение договора аренды представлено в ст. 606 ГК РФ: в соответствии с заключенным соглашением арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Гражданским кодексом предусмотрено, что арендодателем является собственник имущества. На этот момент контролирующие органы обращают особое внимание.
Как известно, бюджетные учреждения — собственники имущества, находящего у них на балансе. Числящиеся у них объекты нефинансовых активов являются собственностью РФ, субъектов РФ или муниципальной собственностью, соответственно, такие учреждения осуществляют оперативное управление имуществом. Вместе с тем Гражданским кодексом не запрещена сдача в аренду имущества, арендодателем по которому является лицо, управомоченное законом или собственником сдавать его в аренду (ст. 608 ГК РФ). Однако при сдаче в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении учреждения, должны быть соблюдены некоторые условия. Так, в соответствии со ст. 296 ГК РФ учреждение в отношении закрепленного за ним на праве оперативного управления имущества осуществляет права владения, пользования и распоряжения им в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. При этом собственник имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, вправе изъять неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Принимая во внимание перечисленные условия нахождения имущества в оперативном управлении, при подписании договора аренды государственного имущества участвуют три стороны: арендатор, балансодержатель — бюджетное учреждение, которое обеспечивает оперативное управление, и арендодатель — собственник сдаваемого в аренду имущества (например, на федеральном уровне собственником имущества выступает Росимущество). В иных случаях договор является двусторонним между арендатором и арендодателем — собственником имущества.
В то же время, несмотря на действующие нормы ГК РФ, в ходе проверок встречаются случаи сдачи бюджетными учреждениями имущества, находящегося у них в оперативном управлении, в аренду без уведомления собственника. Выявление данного нарушения влечет признание договора аренды недействительным. Также выявление указанного нарушения может привести к судебному разбирательству. Рассмотрим судебную практику.
Федеральный арбитражный суд МО рассмотрел кассационную жалобу на решение суда первой инстанции о признании недействительным заключенного договора аренды. Изучив материалы дела, суд не нашел оснований для отмены вынесенного судебного решения.
Исходя из материалов дела, между Минимуществом, балансодержателем и арендатором заключен договор аренды на нежилое помещение. Однако уставом балансодержателя не предусмотрена сдача принадлежащего ему имущества на праве оперативного управления в аренду. Также судом установлено, что нежилое помещение, являющееся объектом оспариваемого договора аренды, не было изъято собственником у балансодержателя, не являлось лишним или используемым не по назначению имуществом. С учетом выявленных судом фактов сделан вывод о том, что Минимущество распорядилось имуществом, не изъяв его в установленном порядке из оперативного управления в нарушение ч. 2 ст. 296 ГК РФ, балансодержатель, в свою очередь, вышел за пределы своих полномочий, предусмотренных ч. 1 ст. 296, ч. 1 ст. 298 ГК РФ, в связи с чем судьи правомерно признали оспариваемый договор аренды недействительным (Постановление ФАС МО от 06.07.2004 N КГ-А40/5227-04).
Как видно, одним из обстоятельств признания судом договора аренды недействительным стал устав учреждения-балансодержателя, а именно то, что в нем не было прописано условие, разрешающее сдачу имущества в аренду. В то же время, если отдельными законодательными актами предусмотрено такое разрешение, суд может принять сторону балансодержателя, сдавшего имущество в аренду без согласия собственника. Так, в вынесенном Постановлении от 09.07.2004 N А56-50310/03 ФАС СЗО поддержал образовательное учреждение, наделенное правом оперативного управления имуществом. Основанием для принятия такого решения стал Закон РФ от 10.07.1992 N 3266-1 «Об образовании», в соответствии с которым образовательные учреждения правомочны выступать в качестве арендодателя закрепленного за ними имущества на праве оперативного управления без получения согласия собственника. Закрепляет право на заключение договора аренды без согласия собственника ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ «О высшем послевузовском профессиональном образовании».
Возвращаясь к оформлению договора аренды, обратим внимание на форму его заключения. В ходе проверок одним из нарушений является заключение договоров аренды бюджетными учреждениями без предусмотренной в таком случае письменной формы. Данное нарушение вытекает из положений ст. 609 ГК РФ, согласно которой применительно к деятельности бюджетных учреждений договор аренды заключается в письменной форме на том основании, что одной из сторон договора является юридическое лицо.
Наличие у бюджетного учреждения статуса юридического лица основано на нормах ГК РФ и БК РФ. Так, в соответствии со ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Кроме того, оно должно иметь самостоятельный баланс или смету.
Если Гражданский кодекс дает определение юридического лица, то Бюджетный кодекс определяет основания отнесения организаций к бюджетным учреждениям. Согласно ст. 161 БК РФ к ним относятся организации, созданные органами государственной власти РФ, органами государственной власти субъектов РФ, местного самоуправления для осуществления управленческих, социально-культурных, научно-технических или иных функций некоммерческого характера, деятельность которых финансируется из соответствующего бюджета или бюджета государственного внебюджетного фонда на основе сметы доходов и расходов. Кроме того, бюджетными признаются организации, наделенные государственным или муниципальным имуществом на праве оперативного управления, за исключением казенных предприятий и автономных учреждений.
Исходя из представленных положений, полный ответ об отнесении бюджетного учреждения к юридическому лицу дает только сопоставление указанных двух нормативных законодательных актов РФ.
Одним из видов нарушений, выявляемых при заключении договора аренды, является отсутствие в некоторых случаях предусмотренных законодательством РФ экспертных оценок последствий такого договора. Согласно ст. 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, а также земельные участки, то заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена вероятность ухудшения указанных условий. Договор аренды может быть признан недействительным по основаниям, определенным гражданским законодательством. Форма экспертной оценки приведена в Письме Рособразования от 24.03.2006 N 16-55-88ин/02-12 «Об экспертной оценке последствий договоров аренды».
Условия, предусматриваемые в договорах аренды, вытекают из гл. 34 ГК РФ, согласно которой помимо наименования арендатора и арендодателя в обязательном порядке в договоре должны быть указаны:
— объект аренды;
— срок договора аренды;
— ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества;
— размер арендной платы;
— обязанности сторон по содержанию арендованного имущества;
— условия прекращения договора аренды;
— иные условия, предусмотренные законодательством РФ.
Рассмотрим порядок составления договора аренды.

Объекты аренды

Объектами аренды могут являться имущество арендодателя, перечень которого приведен в ст. 607 ГК РФ. Принимая во внимание, что арендуются в основном недвижимое имущество или автотранспортные средства, рассмотрим особенности заключения договоров аренды по каждому из перечисленных имущественных объектов.
1. Договор аренды автотранспортного средства.
Гражданским кодексом предусмотрены два вида такой аренды:
— с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;
— без предоставления таких услуг.
Поэтому в целях недопущения выявления нарушений со стороны контролирующих органов их следует разграничить.
Отличие данных договоров в том, что в первом случае автомобиль предоставляется с экипажем арендодателя, то есть помимо предоставления транспортного средства арендодателем оказываются услуги по управлению и технической эксплуатации имущества.
Указанные договоры незначительно различаются по содержанию. Главное отличие — по договору аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации обязанности возместить расходы по оплате услуг членов экипажа и техническому обслуживанию имущества возлагаются на арендодателя.
2. Договор аренды недвижимого имущества.
Основное отличие данного договора от договоров аренды иных имущественных объектов в том, что если срок договора не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 650 ГК РФ). Указанное положение также вытекает из ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Исходя из практики проверок, некоторые бюджетные учреждения заключают договоры аренды недвижимого имущества на срок более года без прохождения государственной регистрации.
Обратите внимание: Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо N 66) отметил, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.

Срок договора аренды

Немаловажное значение имеет продолжительность договорных отношений. При этом Гражданским кодексом не предусмотрено обязанности указывать срок договора аренды. В соответствии со ст. 610 ГК РФ если срок не указан, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае в отличие от заключения договора на определенный срок его расторжение может быть осуществлено в любой срок по желанию одной из сторон. Основное условие — предупреждение другой стороны арендных отношений о своих намерениях за один месяц, при аренде недвижимого имущества — за три месяца, иначе у учреждения могут возникнуть определенные сложности связанные с выселением арендаторов.
В Информационном письме N 66 обобщена судебная практика, в том числе в отношении споров, связанных с расторжением договоров, заключенных на неопределенный срок. В частности, в нем рассмотрена конкретная ситуация, связанная с расторжением договора аренды.
Так, между сторонами был заключен договор аренды с условием, что срок его действия — до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости. При этом арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора на том основании, что началась реконструкция объекта, то есть наступило событие, предусмотренное условиями договора аренды.
Факт наличия или отсутствия начала реконструкции здания имел бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен, а предусмотренное условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке. В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться лишь наступлением такого события, которое неизбежно, то есть не зависит от воли и действий сторон. Рассматриваемый договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель, на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, мог в любое время отказаться от его исполнения, предупредив арендатора за три месяца.
Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в п. 2 ст. 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора.

Установление арендной платы,
полнота и своевременность ее внесения

Так как имущество передается другому лицу во временное пользование, взимается арендная плата. Ее размер зависит от площади арендуемого помещения, состояния арендуемого объекта, его месторасположения и т.д. Кроме того, определению размера арендной платы должна предшествовать рыночная оценка объектов недвижимости. В некоторых случаях бюджетные учреждения устанавливают ее в меньшем размере, чем указано в Отчете об оценке рыночной стоимости объекта.
В целях недопущения указанных нарушений следует руководствоваться Федеральным законом РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Как определено ст. 8 данного закона, проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в частности, при передаче их в аренду, по результатам которой составляется отчет. Кроме того, во избежание нарушений Отчет о рыночной оценке объекта недвижимости должен пройти соответствующую экспертизу в Росимуществе.
Наиболее распространенная форма оплаты — денежная. При этом могут предусматриваться и иные способы оплаты, например, в виде проведения капитального или текущего ремонта недвижимого имущества с зачтением суммы расходов в счет оплаты аренды. Перечень видов оплаты аренды установлен п. 2 ст. 614 ГК РФ.
Обратите внимание: по соглашению сторон договора аренды допускается иная форма оплаты.
Также важна денежная единица оплаты. В соответствии со ст. 140 ГК РФ на всей территории РФ платежи осуществляются в рублях. Поэтому в случае установления размера стоимости аренды в иностранной валюте в договоре аренды следует предусмотреть, что она подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Тогда подлежащая уплате в рублях сумма исчисляется по установленному на день оплаты официальному курсу ЦБР по соответствующей валюте.
Предусмотренный размер арендной платы является фиксированным на год и не может изменяться чаще, чем за этот период (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При этом если в случае проведения ревизии в бюджетном учреждении контролирующими органами будет установлен факт изменения цены договора между арендодателем и арендатором — учреждением, а оплата аренды осуществляется за счет бюджетных средств, то они вправе указать в акте ревизии на неэффективность использованных средств, что грозит применением к бюджетному учреждению определенных санкций в виде блокировки или сокращения расходов. Однако такая мера применяется к бюджетному учреждению, если изменена твердая цена арендной платы.
Вместе с тем размер арендной платы может измениться и по иным причинам (инфляция, изменение ее базовых ставок при начислении за государственное либо муниципальное имущество). Правомерно ли установление в договоре аренды ежеквартальной индексации арендной платы? Как данное условие согласуется с п. 3 ст. 614 ГК РФ?
Ответ на этот вопрос также дает судебная практика, приведенная в п. 11 Информационного письма N 66. В частности, ВАС РФ указал, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Принимая во внимание то, что исходя из норм указанной статьи Гражданского кодекса в течение года должно оставаться неизменным либо условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) ее исчисления, данное условие договора соответствует требованиям законодательства и фактическое изменение размера арендной платы в рублевом исчислении не является изменением ее размера.
Аналогичное решение вынес ФАС СКО в отношении изменения арендной платы в результате корректировки в связи с изменением базовых ставок арендной платы или поправочных коэффициентов при ее начислении (Постановление от 23.03.2004 N Ф08-985/2004).
В случае соглашения сторон об изменении размера арендной платы оно, согласно требованиям п. 1 ст. 452 ГК РФ, заключается в письменной форме. В то же время при индексации арендной платы в результате инфляции либо изменении ее базовых ставок дополнительные соглашения не заключаются, так как условия договора фактически не изменяются.
Немаловажным является факт соблюдения сроков внесения платежей за пользование арендуемым имуществом, так как несоблюдение установленных сроков является нарушением арендных отношений. На федеральном уровне в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» внесение арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом производится ежемесячно не позднее 10-го числа отчетного месяца путем перечисления арендной платы на лицевой счет соответствующего территориального органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, открытый им в органах Федерального казначейства.

Ответственность арендодателя за недостатки
сданного в аренду имущества

Обязанность отвечать за недостатки сданного в аренду имущества установлена в ст. 612 ГК РФ. При этом не имеет значения, знал о них арендодатель или нет. Стоит отметить, что определенная Гражданским кодексом ответственность арендодателя обусловлена законодательными нормами, установленными Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон N 2300-1). Данный вывод подтверждается ст. 612 ГК РФ, в которой приведены меры ответственности, аналогичные изложенным в ст. 18 упомянутого закона, а именно при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
— потребовать досрочного расторжения договора.
Исходя из данного положения, контрольные органы вправе, например, произвести осмотр помещения сданного бюджетному учреждению в аренду и при обнаружении недостатков недвижимого имущества, требующих выполнения дополнительных ремонтных затрат, указать учреждению о необходимости их выполнения за счет средств арендодателя.
В то же время арендодатель не обязан отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору и отражены в договоре аренды. В таком случае, подписывая договор, арендатор не вправе требовать от арендодателя в дальнейшем возмещения причиненных ему в результате недостатков убытков, кроме случаев, когда устранение недостатков предусмотрено в договоре аренды.

Распределение обязанностей по содержанию имущества

Мы подошли к наиболее интересному вопросу — о праве проводить ремонт арендованного имущества. При этом контрольные органы проверяют обоснованность проведения ремонтных работ в арендуемых и сданных в аренду помещений.
Разграничение прав арендатора и арендодателя о проведении ремонта арендованного имущества предусматривается ст. 616 ГК РФ. Однако ее положения применимы в отношении аренды недвижимого имущества. Порядок содержания транспортных средств регулируется ст. 634, 644 ГК РФ. Сначала рассмотрим включение в договор условий содержания недвижимого имущества.
На первый взгляд все ясно — на арендодателя возлагается обязанность проводить капительный ремонт переданного в аренду имущества, а на арендатора — текущий ремонт. Однако в данной статье есть оговорка, что данные условия применимы в случаях, если иное не установлено законодательными актами РФ или договором аренды. Следовательно, стороны арендных отношений могут договориться между собой о перераспределении произведенных ремонтных расходов и отразить это в договоре аренды. Во избежание разногласий в отношении «иных условий» при составлении договора аренды бюджетным учреждениям следует внимательно изучить пункты, касаемые распределения ремонтных расходов.
Вместе с тем если иные условия в договоре не прописаны, то действуют общеустановленные ст. 616 ГК РФ нормы, то есть капитальный ремонт проводится за счет арендодателя, а текущий — за счет арендатора. При этом контролирующие органы будут проверять сметы и акты выполненных работ на соответствие их текущему или капитальному ремонту, разграничение работ по которым осуществляется в соответствии с Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312.
Также в указанной статье предусмотрены санкции за нарушение арендодателем обязанностей по капитальному ремонту, что дает право арендатору по своему выбору:
— произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. При этом стоит иметь в виду, что компенсировать можно лишь затраты на неотложный ремонт, например, крыши, системы отопления и т.д., тогда как, скажем, замена всех окон в нежилом помещении, работы по которым отнесены к капитальному ремонту, не подлежат компенсации (Постановление ФАС ДО от 01.11.2005 N Ф03-А51/05-1/3001);
— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Заметим, что установленные санкции аналогично мерам, предусмотренным по недостаткам сданного в аренду имущества, сопоставимы с изложенными в Законе РФ N 2300-1.
Рассмотрим на примере применение к арендодателям положений ст. 616 ГК РФ, устанавливающей ответственность за нарушение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного помещения.

Пример.
Между учреждением образования — арендодателем и научным учреждением — арендатором заключен договор аренды нежилого помещения. Согласно условиям договора арендодатель обязался провести капитальный ремонт сданного внаем нежилого помещения вместе с капитальным ремонтом всего здания. Однако срок планового капитального ремонта спорного строения еще не наступил. При передаче нежилого помещения в аренду по акту приема-передачи в нем было указано на аварийное состояние системы центрального отопления данного помещения. Принимая во внимание состояние отопления и учитывая неотложную необходимость в его ремонте, научное учреждение неоднократно обращалось к учреждению образования с просьбой принять меры по устранению последствий аварии и проведению капитального ремонта. К тому же необходимость ремонтных работ подтверждалась как актами обследования теплоснабжающей организации, так и арендодателем.
Однако, не дождавшись ответных действий, арендатор выполнил капитальный ремонт системы центрального отопления за счет собственных средств, а затем, руководствуясь п. 1 ст. 616 ГК РФ, зачел уплаченную подрядчику сумму расходов на ремонт в счет арендной платы, то есть несколько месяцев не вносил арендную плату.

Как классифицировать действия арендатора? Вполне допустимо, что арендодатель будет не согласен с зачетом суммы выполненных ремонтных работ в счет арендной платы. На первый взгляд арендатор взял на себя обязательство по капитальному ремонту объекта аренды в случае неотложной необходимости, так как, зная о недостатках переданного в аренду помещения, принял его по акту приема-передачи. То есть получается, что он лишил себя права отнести расходы по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью, на арендодателя.
В то же время мнение арендатора будет противоположным и основанным на обстоятельствах неотложной необходимости капитального ремонта системы центрального отопления и соответствующим отказом арендодателя от его выполнения.
Для того чтобы определить, правомерны ли действия арендатора, обратимся к нормам Гражданского кодекса. Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема-передачи помещения, система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии. При этом ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы центрального отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт.
Вместе с тем бездействие арендодателя вынудило арендатора произвести капитальный ремонт арендуемого помещения за счет собственных средств. Следовательно, в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ научное учреждение правомерно зачло в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту системы центрального отопления, вызванных неотложной необходимостью.
Как упоминалось выше, порядок содержания арендованных транспортных средств регулируется ст. 634, 644 ГК РФ. Разграничение по сторонам содержания зависит от того, арендуется ли транспортное средство с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации или без предоставления таковых.
Так, согласно ст. 634 ГК РФ если арендодатель предоставляет транспортное средство со своим экипажем, который отвечает за его управление и техническую эксплуатацию, то на арендодателя возлагается обязанность по содержанию транспортного средства, проведению его текущего и капитального ремонта. Как видно, данная норма противоречит ст. 616 ГК РФ, однако она имеет приоритет, так как в таком случае арендатор лишь пользуется услугами транспортного средств, а также оплачивает бензин, не отвечая за его эксплуатацию и техническое обслуживание. Также арендатор не вправе переложить часть обязанностей по содержанию транспортного средства на арендатора, так как это является условием договора.
В отношении арендатора аналогично условиям ст. 634 ГК РФ установлена обязанность по содержанию транспортного средства, его текущему и капитальному ремонту в случае аренды без предоставления экипажа арендодателя (ст. 644 ГК РФ). В таком случае арендатор не только пользуется услугами данного средства, но и эксплуатирует его, а также осуществляет техническое обслуживание.

Comments are closed.

Добавить в закладки