Заключаем договор генподряда

Поручая генподрядчику выполнение строительных работ, заказчик заключает с ним договор генподряда. В статье мы рассмотрим, что нужно прописать в этом договоре, а также приведем его образец.

Привлечение субподрядчиков

Выполняя работы по договору, подрядчик имеет право привлекать других лиц, поручая им часть работ. В этой ситуации подрядчик становится генподрядчиком, а привлекаемое им лицо — субподрядчиком. Субподрядчика зачастую привлекают на выполнение работ, на которые нужно специальное разрешение, например лицензия на осуществление проектно-изыскательских работ, которой нет у генподрядчика.
Законодательство не требует того, чтобы в договоре генподряда было закреплено согласие заказчика на привлечение к работам субподрядчиков. Правда, заключая договор, все же следует выяснить, необходимо ли согласие заказчика на субподряд. И тогда это условие надо отразить в договоре. Но в любом случае по договору генподряда ответственность перед заказчиком за выполненные работы (в том числе и те, которые выполнял субподрядчик) несет генподрядчик. Но бывают ситуации, когда заказчик хочет заключить договор еще с одним подрядчиком. В этом случае заказчик имеет право заключить такой договор только с согласия генподрядчика. С генподрядчика снимается ответственность за те работы, которые заказчик поручил выполнять другому подрядчику.

Сроки выполнения работ

Заключая договор генподряда, необходимо обращать внимание на сроки выполнения работ. При этом нужно указать сроки начала и окончания работ. Сроки могут быть указаны как в самом договоре, так и в графиках выполнения работ.

Цена работ

Очень важная составляющая договора генподряда — цена. Цена может формироваться в виде конкретной суммы или определяться по принципу исчисления. За основу могут браться тарифы, которые установлены государственными органами. Структура цены по договору генподряда состоит из вознаграждения подрядчика и компенсации его издержек. Чтобы обосновать цену, составляется смета, фиксирующая перечень работ, этапы их выполнения, применяемые материалы и т.д.
При заключении договора генподряда на строительство заключение сметы обязательно. С момента утверждения она становится неотъемлемой частью договора генподряда, о чем необходимо сделать отметку в тексте договора. Существуют твердая и приблизительная сметы. Смета является твердой, если в договоре нет указания об ином, приблизительная смета составляется только в случае, когда на момент заключения договора невозможно объективно определить весь объем работ.

Гарантийный срок на работы

Существенным условием договора генподряда является не только гарантия качества работ, но и определение гарантийного срока, на протяжении которого подрядчик гарантирует достижение объектом строительства показателей, указанных в технической документации, и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором.
Примерный образец договора генподряда на строительство объекта недвижимости приведен в приложении на странице 100.

Когда цену работ можно изменить
В статье 709 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине существенно превышается определенная приблизительно цена работы, то подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласный на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты стоимости выполненной части работы.
Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре.
Кроме того, подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.

Договор генподряда
на строительство объекта недвижимости

г. Москва «21» августа 20 06 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Азимут», именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице генерального директора Михайлова А.В., действующего на основании Устава, с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «Зенит», именуемое в дальнейшем «Генеральный подрядчик», в лице генерального директора Иванова П.Р., действующего на основании Устава, с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Генеральный подрядчик принимает на себя обязательства перед Заказчиком по строительству объекта недвижимости — административного здания (далее — «Объект») по адресу: г. Москва, ул. Айвазовского, дом N 50 согласно утвержденному проекту, а Заказчик обязуется создать Генеральному подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную настоящим договором цену.
1.2. Общая площадь строящегося объекта составляет 2000 (две тысячи) кв. метров.
1.3. Генеральный подрядчик обязуется выполнить работы, указанные в пункте 1.1 настоящего договора, собственными и привлеченными силами в соответствии с условиями настоящего договора, заданием Заказчика и проектной документацией.
1.4. Генеральный подрядчик обязуется полностью завершить строительство и сдать готовый объект Заказчику в срок, установленный Графиком производства работ, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1 к настоящему договору)*(1).

2. Права и обязанности сторон

2.1. Заказчик обязан:
2.1.1. Организовать строительство и ввод объекта в эксплуатацию в сроки, установленные Графиком производства работ (приложение N 1 к настоящему договору).
2.1.2. До начала строительства объекта передать Генеральному подрядчику в срок, установленный Графиком производства работ (приложение N 1 к настоящему договору), по акту, подписанному Генеральным подрядчиком и Заказчиком, на период строительства объекта и до его завершения строительную площадку, пригодную для производства работ.
2.1.3. Предоставить материалы и оборудование с документацией предприятий-изготовителей, необходимой для его монтажа, которые не входят в объем поставок Генерального подрядчика, по номенклатуре в количествах и в сроки, указанные в Протоколе разделения поставок.
2.1.4. Оплатить работы, выполненные Генеральным подрядчиком, в соответствии с приложениями N 1 (График производства работ) и N 4 (Протокол договорной цены) к настоящему договору, а также в соответствии с разделом 3 настоящего договора.
2.1.5. Принять результаты выполненных Генеральным подрядчиком работ в соответствии с Графиком производства работ (приложение N 1 к настоящему договору); обеспечить назначение приемочной комиссии.
2.1.6. Выполнить в полном объеме все свои обязательства, предусмотренные в других статьях настоящего договора.
2.1.7. Если Заказчик не выполнит в установленные сроки все свои обязательства, предусмотренные настоящим договором, что приведет к задержке выполнения работ по строительству объекта, то Генеральный подрядчик имеет право на продление срока окончания работ на соответствующий период, и он освобождается на этот период от уплаты штрафа за просрочку сдачи объекта в эксплуатацию.
2.1.8. В случае принятия решения о приостановлении строительства объекта в течение 30 дней законсервировать строительные работы, принять не завершенный строительством объект под свою охрану и оплатить работы, выполненные Генеральным подрядчиком, в полном объеме до момента консервации работ, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые Генеральный подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.
2.2. Генеральный подрядчик обязан:
2.2.1. Выполнить все работы в объеме и сроки, предусмотренные в настоящем договоре и приложениях к нему, и сдать работы Заказчику в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию объекта.
Предъявить объект приемочной комиссии в полной строительной готовности с комплектом исполнительной технической документации.
2.2.2. Обеспечить:
— производство работ в полном соответствии с проектами, сметами, рабочими чертежами и строительными нормами и правилами;
— качество выполнения всех работ в соответствии с проектной документацией и действующими нормами и техническими условиями;
— своевременное устранение недостатков и дефектов, выявленных при приемке работ и в течение гарантийного срока эксплуатации объекта;
— бесперебойное функционирование инженерных систем и оборудования при нормальной эксплуатации объекта в течение гарантийного срока.
2.2.3. Нести ответственность за правильную и надлежащую разметку объекта по отношению к первичным точкам, линиям и уровням, правильность положения уровней, размеров и соотнесенности.
2.2.4. Поставить на строительную площадку необходимые материалы, оборудование, изделия, конструкции, комплектующие изделия, строительную технику в соответствии с Протоколом разделения поставок.
2.2.5. Принять по акту строительную площадку (в соответствии с п. 2.1.2 настоящего договора) и возвести собственными и привлеченными силами на территории строительной площадки все временные сооружения, необходимые для хранения материалов и выполнения работ по настоящему договору, за счет средств, предусмотренных на эти цели в сводном сметном расчете.
2.2.6. Информировать Заказчика о заключении договоров подряда с субподрядчиками по мере их заключения. В информации должен излагаться предмет договора, наименование и адрес субподрядчика.
2.2.7. Нести ответственность перед Заказчиком за надлежащее исполнение работ по настоящему договору привлеченными субподрядчиками, за координацию их деятельности.
2.2.8. Обеспечить выполнение на строительной площадке необходимых мероприятий по технике безопасности, охране окружающей среды, зеленых насаждений и земли во время проведения работ, а также установить освещение.
2.2.9. Согласовать с органами государственного надзора порядок ведения работ на объекте и обеспечить соблюдение его на строительной площадке; своевременно устранять замечания технического надзора Заказчика, авторского надзора, федеральных и городских контролирующих служб (Госгортехнадзор, ИГАСН, УГПС и др.).
2.2.10. Выполнить сезонные работы в сроки, предусмотренные СНиП и МГСН.
2.2.11. Обеспечить строительную готовность объекта и его помещений под монтаж технологического оборудования не менее чем за 30 (тридцать) дней до установленного срока ввода объекта в эксплуатацию.
2.2.12. Известить Заказчика не менее чем за 48 (сорок восемь) часов до начала приемки Заказчиком скрытых работ и составления актов их освидетельствования. Если закрытие работ выполнено без подтверждения Заказчика, в случае когда он не был проинформирован об этом, Генеральный подрядчик обязан по требованию Заказчика за свой счет вскрыть любую часть скрытых работ согласно указанию Заказчика, а затем восстановить ее за свой счет, если не будет установлено отклонений от проекта и технических норм.
2.2.13. Произвести индивидуальное испытание смонтированного оборудования и принять участие в комплексном его опробовании в присутствии уполномоченного представителя Заказчика.
2.2.14. Немедленно известить Заказчика и до получения его указаний приостановить работы при обнаружении:
— непригодности или недоброкачественности представленных Заказчиком материалов, оборудования, технической документации;
— возможных неблагоприятных для Заказчика последствий выполнения его указаний о способе выполнения работ;
— иных не зависящих от Генерального подрядчика обстоятельств, угрожающих годности или прочности результатов выполняемых работ либо создающих невозможность их завершения в установленный срок.
2.2.15. Нести расходы по содержанию объекта до передачи его в управление эксплуатирующей организации, которая должна обеспечить его коммунальное обслуживание.
2.2.16. До передачи объекта эксплуатирующей организации нести риск случайного его повреждения или уничтожения.
2.2.17. В течение 20 (двадцати) дней после сдачи объекта в эксплуатацию по второму этапу приемки представить Заказчику отчет о фактических затратах по строительству объекта с приложением подтверждающих документов для составления акта о реализации инвестиционного проекта в строительстве.
2.2.18. Осуществить страхование строительных рисков путем заключения соответствующего договора со страховщиком с предоставлением копии такого договора (страхового полиса) Заказчику. Генеральный подрядчик обязан предоставить Заказчику данные о страховщике, размере страховой суммы, определенной как стоимость строительно-монтажных работ, выполняемых Генеральным подрядчиком в текущем уровне цен на момент страхования, и затратах на страхование, которые не должны превышать 1 (один) процент страховой суммы.
2.2.19. Обеспечить содержание и уборку строительной площадки и прилегающей к ней территории.
2.2.20. Вывезти в месячный срок со дня подписания акта о приемке завершенного строительством объекта за пределы строительной площадки принадлежащие ему строительные машины и оборудование, транспортные средства, инструменты, приборы, инвентарь, строительные материалы, изделия, конструкции, временные здания и сооружения и другое имущество, а также строительный мусор.
2.2.21. Осуществить охрану строящегося объекта вплоть до момента его передачи эксплуатирующей организации путем заключения договора с организацией, имеющей лицензию на охранную деятельность.
2.2.22. При готовности объекта в пятидневный срок известить об этом Заказчика.
2.2.23. По окончании строительства передать Заказчику схемы расположения и каталоги координат и высот геодезических знаков, устанавливаемых при геодезических разбивочных работах в период строительства и сохраняемых до его окончания.
2.2.24. Не использовать в ходе осуществления работ материалы и оборудование, предоставленные Заказчиком, или выполнять указания последнего, если это может привести к нарушению требований, обязательных для Сторон, по охране окружающей среды и безопасности строительных работ.
2.2.25. Ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, следующего за отчетным, представлять Заказчику акты выполненных работ (форма N КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3).
2.2.26. Выполнить в полном объеме все свои обязательства, предусмотренные в последующих статьях настоящего договора.

3. Стоимость работ. Порядок расчетов

3.1. Стоимость работ по строительству объекта, выполняемых Генеральным подрядчиком, установлена Протоколом согласования договорной цены (приложение N 4 к настоящему договору) и составляет 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей, в том числе НДС.
3.2. Стоимость, указанная в пункте 3.1 настоящего договора, является неизменной, за исключением случая, если в проектно-сметную документацию вносятся изменения.
Исключением при увеличении стоимости и сроков строительства или одного из этих параметров могут быть также обстоятельства непреодолимой силы.
3.3. Превышения Генеральным подрядчиком проектных объемов и стоимости работ, не подтвержденные письменным дополнительным соглашением Сторон к настоящему договору, оплачиваются Генеральным подрядчиком за свой счет при условии, что они не вызваны невыполнением Заказчиком своих обязательств.
3.4. Ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, следующего за отчетным, Генеральный подрядчик обязуется представлять Заказчику акты о приемке выполненных работ (форма N КС-2) по проценту технической готовности и справки о стоимости выполнения и затратах (форма N КС-3).
Заказчик обязан рассмотреть и подписать указанные акты и справки в течение 72 часов с даты их получения от Генерального подрядчика либо представить Генеральному подрядчику мотивированный отказ в их подписании.
3.5. Заказчик в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания акта о приемке выполненных работ (форма N КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3) за календарный месяц обязан оплатить выполненные Генеральным подрядчиком работы за вычетом сумм, оплаченных в соответствии с пунктом 3.6 настоящего договора.
3.6. По указанию Генерального подрядчика оплата выполненных им работ может быть произведена Заказчиком в адрес субподрядных организаций или поставщиков материалов на основании распределительных писем, предоставленных Генеральным подрядчиком.
Расчеты в таком порядке могут осуществляться только при условии наличия задолженности Заказчика перед Генеральным подрядчиком за выполненные работы.
3.7. Окончательный расчет между Заказчиком и Генеральным подрядчиком производится не позднее 30 (тридцати) дней с даты передачи объекта эксплуатирующей организации и устранения всех недоделок, допущенных в ходе строительства, с оформлением «ключевой» справки эксплуатирующей организацией.
3.8. Заказчик обязуется возмещать затраты Генерального подрядчика, связанные с оплатой страховых взносов, ежемесячно, равными долями в течение всего срока, на который заключен договор страхования.

4. Сроки выполнения работ

4.1. Календарные сроки выполнения работ, в том числе сроки завершения отдельных этапов работ, определяются Графиком производства работ (приложение N 1 к настоящему договору).
4.2. Изменения Графика производства работ, сроков поставки материалов и оборудования Заказчиком, если они могут повлиять на продолжительность строительства и его стоимость, производятся на основании дополнительного соглашения, уточняющего сроки и цену строительства.
4.3. При изменениях законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение Сторон по сравнению с их состоянием на дату заключения настоящего договора и приводящих к дополнительным затратам времени и денежных средств, первоначально согласованные сроки строительства продлеваются соразмерно этому времени. Сроки и договорная цена в этом случае Сторонами соответственно уточняются в дополнительном соглашении.

5. Ответственность сторон

5.1. За нарушение Заказчиком договорных обязательств он уплачивает Генеральному подрядчику:
— за задержку передачи Генеральному подрядчику строительной площадки — неустойку из расчета 0,03 (три сотых) процента стоимости работ, входящих в главу 1 «Подготовка территории строительства» сводного сметного расчета, за каждый день просрочки;
— за передачу для монтажа некомплектного оборудования поставки Заказчика — неустойку из расчета 0,03 (три сотых) процента стоимости некомплектного оборудования за каждый день просрочки;
— за нарушение сроков оплаты работ, выполненных Генеральным подрядчиком, — неустойку из расчета 0,01 (одна сотая) процента суммы задолженности за каждый день просрочки.
5.2. При нарушении Генеральным подрядчиком договорных обязательств он уплачивает Заказчику:
— за несвоевременное окончание строительства объекта и нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию по вине Генерального подрядчика — неустойку из расчета 0,01 (одна сотая) процента стоимости, указанной в пункте 3.1 настоящего договора, за каждый день просрочки, начиная с первого дня, следующего за днем просрочки, кроме случаев, когда эти сроки были перенесены по соглашению Сторон, либо Заказчик не оплатил работы, выполненные Генеральным подрядчиком;
— за несвоевременное освобождение строительной площадки от принадлежащего ему имущества и строительного мусора — неустойку из расчета 0,05 (пять сотых) процента стоимости, указанной в пункте 3.1 настоящего договора, за каждый день просрочки;
— за задержку устранения дефектов в работах и конструкциях против сроков, предусмотренных актом Сторон, а в случае неявки Генерального подрядчика — односторонним актом — неустойку из расчета 0,05 (пять сотых) процента стоимости некачественно выполненных работ за каждый день просрочки.
5.3. Кроме санкций за неисполнение обязательств по настоящему договору виновная Сторона возмещает другой Стороне непокрытые неустойками убытки, включая упущенную выгоду.
5.4. Уплата штрафов, пеней и неустоек, а также возмещение убытков не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств в натуре.

6. Форс-мажорные обстоятельства

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по настоящему договору, если оно явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств: природных стихийных явлений (землетрясения, наводнения и т.д.), действий внешних объективных факторов (военные действия, запретительные акты государственных органов и т.п.) на время действия этих обстоятельств, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение настоящего договора.
6.2. Если в результате обстоятельств непреодолимой силы строительству нанесен значительный, по мнению одной из Сторон, ущерб, то эта Сторона обязана уведомить об этом другие Стороны в 10-дневный срок, после чего Стороны обязаны обсудить целесообразность дальнейшего продолжения строительства и заключить дополнительное соглашение с обязательным указанием новых сроков, порядка ведения и стоимости работ, которое с момента его подписания становится неотъемлемой частью настоящего договора, либо инициировать процедуру расторжения договора в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ.
6.3. Если, по мнению Сторон, работы могут быть продолжены в порядке, действовавшем согласно настоящему договору до начала действия обстоятельств непреодолимой силы, то срок исполнения обязательств по настоящему договору продлевается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства непреодолимой силы и их последствия.

7. Разрешение споров

7.1. Все споры, разногласия и претензии, которые могут возникнуть в связи с исполнением, расторжением или признанием недействительным настоящего договора, Стороны будут стремиться решить путем переговоров. В случае недостижения согласия спор передается на рассмотрение Арбитражного суда г. Москвы.
7.2. При ведении Сторонами претензионной работы срок рассмотрения претензии и предоставления ответа на нее определяется Сторонами в 30 (тридцать) дней с даты получения претензии.

8. Порядок расторжения договора

8.1. Заказчик вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в следующих случаях:
— задержка Генеральным подрядчиком начала строительства более чем на 15 (пятнадцать) дней по причинам, не зависящим от Заказчика;
— систематическое нарушение Генеральным подрядчиком сроков выполнения работ, влекущее увеличение срока окончания строительства более чем на 20 дней;
— несоблюдение Генеральным подрядчиком требований по качеству работ, если исправление некачественно выполненных работ влечет увеличение срока окончания строительства более чем на 20 (двадцать) дней.
8.2. Генеральный подрядчик вправе расторгнуть настоящий договор, письменно предупредив об этом Заказчика не менее чем за 30 (тридцать) банковских дней до предполагаемой даты расторжения в случае систематической задержки Заказчиком оплаты выполненных работ или ее однократной задержки более чем на 30 (тридцать) дней.
8.3. В иных случаях настоящий договор может быть расторгнут в соответствии с действующим законодательством РФ.

9. Прочие условия

9.1. Гарантийный срок эксплуатации объекта и относящихся к нему инженерных систем, оборудования, материалов и работ устанавливается в размере 24 месяцев со дня передачи объекта по акту приемочной комиссии и устранения замечаний эксплуатирующей организации.
9.2. По завершении гарантийного срока эксплуатации объекта Стороны подписывают протокол о выполнении всех обязательств по настоящему договору и об отсутствии взаимных претензий.
9.3. Проектная документация, не использованная в строительстве объекта, в обязательном порядке передается Заказчику.
9.4. Ущерб, нанесенный третьему лицу одной из Сторон в результате строительства объекта, возмещается виновной Стороной. Ущерб, нанесенный третьему лицу по непредвиденным причинам, возмещается Сторонами на паритетных началах.
9.5. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые условия, не предусмотренные настоящим договором, считается действительной, если она подтверждена Сторонами в письменной форме в виде дополнительного соглашения к настоящему договору.
9.6. Стороны обязуются не разглашать, не передавать и не делать каким-либо иным способом доступными третьим лицам сведения, содержащиеся в документах, имеющих отношение к взаимоотношениям Сторон по настоящему договору, иначе как с письменного согласия всех Сторон.
9.7. Любое уведомление по настоящему договору дается в письменной форме в виде телекса, факсимильного сообщения, письма по электронной почте или отправляется заказным письмом получателю по его адресу, указанному в разделе 10 «Юридические адреса и платежные реквизиты Сторон» настоящего договора.
9.8. Стороны действуют в соответствии с условиями настоящего договора. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ и г. Москвы, нормативными актами органов государственного управления РФ и г. Москвы.
9.9. Все указанные в настоящем договоре приложения являются его неотъемлемой частью.
9.10. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до момента выполнения обязательств по настоящему договору или его расторжения в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.
9.11. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

10. Юридические адреса и платежные реквизиты сторон

Заказчик: Генеральный подрядчик:
ООО «Азимут» ООО «Зенит»
Юридический адрес: 145365, г. Москва, Юридический адрес: 127349,
Звенигородское шоссе, стр. 5. г. Москва, ул. Корнейчука, д. 18.
Фактический адрес: 135365, г. Москва, Фактический адрес: 125565, г.
Чистопрудный бульвар, д. 8, офис 15. Москва, Тверской бульвар, д. 15,
Банковские реквизиты: офис 6.
р/с 40309455000000000888 в АКБ «Знамя» Банковские реквизиты:
г. Москвы, БИК 678567645, р/с 40209455000000000766 в
к/с 86709103000000000776. АКБ «Пламя» г. Москвы,
Генеральный директор: БИК 638465645,
Михайлов (Михайлов А.В.) к/с 85709203000000000476.
Генеральный директор:
Иванов (Иванов П.Р.)
М.П. М.П.

С.К. Струнков,
руководитель юридического отдела ЗАО «АУДИТ А», к.ю.н., доцент

«Главбух», Отраслевое приложение «Учет в строительстве», N 4, IV квартал 2006 г.

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) Приложения к договору не приводятся.

Comments are closed.

Добавить в закладки