Инвестиционный контракт: проверим на прочность

В качестве наиболее выгодного объекта для вложения средств предприниматели все чаще рассматривают строительство. Такая операция действительно может принести немалые доходы. Однако не стоит забывать, что она, ко всему прочему, еще и достаточно рискованная. Дабы сделка прошла успешно, в инвестиционном договоре нужно предусмотреть массу нюансов.
В последние годы активно развивается строительная отрасль, в которую требуются немалые финансовые вложения. Руководители компаний предпочитают не бессмысленно накапливать деньги на банковских счетах, а вкладывать их в интересные программы с целью получения дополнительного дохода. Само же понятие «инвестиционный контракт (договор)» до настоящего момента так и не имеет четкого определения.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности регулируются договором или государственным контрактом (ст. 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Соглашение может быть оформлено между инвестором, заказчиком, подрядчиком, пользователями объектов капиталовложений и другими лицами. В случае нарушения условий контракта его участники несут гражданско-правовую, уголовную, административную и иные виды ответственности в порядке, установленном законодательством.
Разрыв отношений
Гражданско-правовые отношения и ответственность участников инвестиционного договора регулирует Гражданский кодекс. Если одна сторона существенно нарушит условия контракта, то другая вправе изменить или вовсе расторгнуть его в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК). Ведь если один из партнеров не будет соблюдать пункты договора, то вторая сторона понесет значительные убытки, лишится определенной доли прибыли, на которую она рассчитывала при заключении соглашения (к примеру, если инвестор нарушил порядок и срок выплаты вознаграждений другим участникам). Также будет считаться серьезным нарушением условий контракта (со стороны контрагентов вкладчика), если задержится:
• окончание строительства;
• ввод объекта в эксплуатацию;
• передача документов на государственную регистрацию;
• передача объекта инвестору, заказчику или назначенному ими лицу.
«Пострадавшая» фирма может требовать полного возмещения причиненных ей убытков только в том случае, если законом или договором не предусмотрена компенсация потерь в меньшем размере в сравнении с фактическим ущербом (ст. 15 ГК). Убытками считается реальный ущерб плюс упущенная выгода. В состав реального ущерба входят не только фактически понесенные фирмой расходы, но и те затраты, которые организация должна будет понести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, сметой или калькуляцией затрат на устранение недостатков (или договором, который определяет размер ответственности за нарушение обязательств). Эксперты журнала «Консультант» отмечают, что вкладчик может настаивать на компенсации ему полной стоимости неполученного объекта. В связи с тем, что цены на недвижимое имущество постоянно растут, инвестору следует настаивать на возмещении фактической стоимости строения на день вынесения судебного решения (п. 3 ст. 393 ГК).

Как уже говорилось, при определении понесенных убытков учитывают упущенную выгоду. Здесь имеется в виду прибыль, которую компания-инвестор могла получить, если бы ее право не было нарушено. Защищая свои интересы в суде, организации необходимо установить причинно-следственную связь между фактом нарушения своего права (неисполнением или ненадлежащим исполнением контрагентом своих обязательств) и причиненными убытками. Размер упущенной выгоды должен определяться за вычетом затрат, которые компания понесла бы при исполнении обязательства. К ним можно отнести, например, сумму налоговых платежей, подлежащих уплате в связи с владением или реализацией объекта инвестирования. Если все работы завершены и имеется подписанный комиссией акт приемки законченного объекта, а контрагенты отказывают инвестору в получении объекта в собственность, он может подать в суд иск о признании своего права собственности на здание. Если же работы на момент предъявления иска не закончены, то незавершенные объекты являются долевой собственностью всех участников процесса. Когда строение в эксплуатацию не принято, партнеры вправе лишь определить свои доли в имуществе. Стоит отметить, что если не определены доли в незавершенном строительстве и не произошло их выделение, удовлетворить исковые требования о признании права собственности инвестора на здание нельзя.

Бывает и так, что разрыв инвестиционного контракта – личная инициатива вкладчика. Просто компания может прийти к выводу, что осуществить до конца инвестиционный проект невозможно.

Следует обратить внимание на то, что если инвестор или заказчик отказались от дальнейшего вложения денежных средств в проект, они обязаны компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1).
Злостные нарушения
Несоблюдение условий договора не единственное нарушение, за которое участники инвестиционной деятельности могут быть наказаны.

Компания несет уголовную ответственность за следующие виды преступлений:
• легализацию (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных другими лицами преступным путем;
• незаконное получение кредита;
• лжепредпринимательство – преступление в сфере экономики (создание организации без намерения осуществить коммерческую деятельность). Обычно цель лжепредпринимательства состоит в получении ссуд, освобождении от налогов, извлечении иной финансовой или имущественной выгоды;
• злостное уклонение от передачи инвестору или контролирующим службам информации, которую они обязаны предоставить в соответствии с законодательством;
• невозвращение из-за границы средств в иностранной валюте.
Административная ответственность инвесторов, заказчиков и подрядчиков предусмотрена за следующие действия:
• незаконное получение кредита;
• нецелевое использование бюджетных средств;
• нарушение срока возврата вышеуказанных денег (если они получены на возвратной основе) и уплаты процентов.
На сегодняшний день нет четкого определения, что должен собой представлять инвестиционный договор и каковы должны быть его существенные условия. Однако практика показывает, что в первую очередь в инвестиционном контракте необходимо четко установить права и обязанности сторон с подробным описанием ответственности, возникающей за их невыполнение.
Основные статьи инвестиционного контракта:
1. Наименование сторон, их юридические адреса, дата и место составления договора.

2. Основные термины, используемые в соглашении.

3. Предмет контракта.

4. Имущественные права сторон.

5. Сроки и содержание этапов работ.

6. Обязанности сторон.

7. Уступка прав и обязательств по контракту в случае передачи их третьей стороне.

8. Сроки действия договора.

9. Изменение и прекращение инвестиционного соглашения.

10. Ответственность сторон.

11. Наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор).

12. Разрешение споров.

13. Заключительные положения.

14. Адреса, банковские реквизиты и подписи сторон.

15. Приложение к инвестиционному контракту, в котором указывают:
• описание объекта инвестиций;
• состав имеющейся документации;
• объем и структуру финансовых вложений.

Анализ, разработка и подготовка сопровождающих инвестиционную деятельность договоров: договоры подряда, работ, услуг, связанных со строительством (реконструкцией) объекта недвижимости
Известную сложность представляют договоры, регулирующие отношения, возникающие между участниками строительства (реконструкции) зданий и сооружений. Договоры подряда, субподряда, услуг в сфере строительства требуют тщательного составления и продуманности. Необходимо четко себе представлять схему взаимодействий сторон, а также прогнозировать последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения какой-либо из сторон обязательств по договору.
Строительство четко ограничено сроками: сроками проектирования и строительства в соответствии с распорядительным актом компетентных государственных органов, сроками производства подрядных (субподрядных) работ, сроками приемки в эксплуатацию и многое другое. Несоблюдение указанных сроков может поставить под угрозу реализацию всего проекта. Поэтому важно изначально в условиях договоров и соглашений заложить положения, вынуждающие стороны неукоснительно придерживаться установленных сроков.
Договор подряда, в котором не указаны начальный и / или конечный сроки выполнения подрядных работ, считается незаключенным. Не следует забывать и о распределении рисков случайной гибели или повреждения объекта строительства, обязанности по страхованию объекта, контроле качества и гарантиях, порядке сдачи и приемки выполненных работ.
Юристы, специализирующиеся на сопровождении строительства, проведут анализ поступивших к Вам от контрагентов предложений (в т.ч. и в виде проектов договоров), разработают наиболее выгодную для Вас схему сотрудничества по реализации проекта строительства, подготовят необходимые документы.

Comments are closed.

Добавить в закладки