Перевод жилого помещения в нежилое: сбор документов

Сфера торговых отношений в настоящий момент бурно развивается. А это, в свою очередь, влечет нехватку помещений для размещения в них как офисов, так и торговых точек. Поэтому торговые организации покупают жилые помещения и переводят их в нежилой фонд. О порядке осуществления данных процедур рассказано в настоящей статье.

Прежде чем переходить к интересующим нас процедурам, разберемся с понятиями. В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым признается изолированное помещение, если оно является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, прописаны в Положении *(1). Данное положение распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения, расположенные на территории РФ, независимо от формы собственности. В сферу его действия не попадают жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом.
В статье 16 ЖК РФ приведен перечень видов жилых помещений. Итак, к ним относятся:
— жилой дом (индивидуально определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании), его часть;
— квартира (структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования), ее часть;
— комната (часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире).

Первый шаг: покупка

Купля-продажа жилого помещения осуществляется на основании договора продажи недвижимости, который в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В противном случае договор могут признать недействительным, а сделку — ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ), что доказывает сложившаяся арбитражная практика (см., например, постановления ФАС ЦО от 26.02.2007 N А64-4105/05-14, ФАС ЗСО от 09.03.2006 N Ф04-829/2006 (20347-А45-13)).
Кроме того, государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит и переход права собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Именно с момента государственной регистрации (со дня внесения необходимых записей о правах в ЕГРПНИ) возникает соответствующее право. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в суде (п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ*(2).
В соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ порядок проведения государственной регистрации определен в Законе N 122-ФЗ. Начнем с того, кто ее проводит. Это федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (п. 1 ст. 9 Закона N 122-ФЗ). Таким органом является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) (Указ Президента РФ от 13.10.2004 N 1315), действующая на основании Общего положения *(3).
К сведению: согласно ст. 1 Закона N 122-ФЗ регистрационным округом признается территория, на которой действует территориальный орган Росрегистрации. Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции. Созданные на сегодняшний день такие округа перечислены в Приложении к Приказу N 185*(4).
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа, если иное не предусмотрено данным законом (п. 4 ст. 2 Закона N 122-ФЗ). На госрегистрацию отводится месяц со дня подачи заявления правообладателем, сторонами договора или уполномоченным им (ими) на то лицом при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ). Согласно п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ к заявлению прилагаются:
— документы о правах на недвижимое имущество;
— документ об уплате государственной пошлины;
— учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;
— документ, удостоверяющий личность лица, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица;
— документ (или его нотариально удостоверенная копия), подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от его имени.
Указанные документы должны быть представлены лично, возможность их направления по почте законодательством не предусмотрена. Кроме того, в последнем случае не будет соблюдена процедура подачи документов на государственную регистрацию. Ведь должностное лицо регистрирующего органа при приеме документов проверяет как соответствие копий оригиналам, так и личность лиц, их представивших. При направлении документов по почте эти действия произвести невозможно (Постановление ФАС СЗО от 05.10.2006 N А56-46704/2005).
Согласно п. 6 ст. 16 Закона N 122-ФЗ заявителю выдается расписка, которая подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. В ней указываются (п. 14 Правил*(5)):
— дата и время представления документов с точностью до минуты;
— перечень документов с указанием их наименования и реквизитов;
— количество экземпляров каждого из представленных документов (подлинных экземпляров и их копий);
— количество листов в каждом экземпляре документа;
— номер книги учета входящих документов и порядковый номер записи в ней;
— фамилия и инициалы работника органа, принявшего документы и сделавшего соответствующую запись в книге учета входящих документов, а также его подпись.
Документальным подтверждением проведения государственной регистрации возникновения и перехода права служит свидетельство о государственной регистрации прав, форма которого приведена в Приложении N 14 к Правилам ведения ЕГРНИП*(6).

Предпосылки

Прежде чем переходить к следующей процедуре — переводу жилого помещения в состав нежилого фонда, разберемся, почему это необходимо. Ответ содержится в ст. 288 ГК РФ. Во-первых, жилые помещения предназначены для проживания граждан, во-вторых, в них запрещается размещать промышленные производства, и в-третьих, собственник жилого помещения может разместить в нем предприятие, учреждение или организацию, но только после перевода такого помещения в нежилое. Конституционный суд РФ указал, что законодательно установленное требование перевода жилого помещения в нежилое обусловлено целью использовать его определенным образом, а также необходимостью защиты интересов других лиц (Определение от 16.03.2006 N 86-О). Исходя из этого, чиновники делают вывод: поскольку жилое помещение до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем организации, то оно не является амортизируемым имуществом и расходы по его содержанию, в том числе аренде*(7), нельзя учитывать в целях налогообложения прибыли (письма Минфина РФ от 27.10.2005 N 03-03-04/1/310, от 02.06.2005 N 03-03-01-04/3/6, от 06.05.2004 N 04-02-05/2/19, УФНС по г. Москве от 19.05.2006 N 28-11/43420).

Второй шаг: перевод

Пунктом 3 ст. 288 ГК РФ предусмотрено, что перевод жилых помещений в нежилые производится в порядке, установленном жилищным законодательством, а именно гл. 3 ЖК РФ. В первую очередь необходимо выяснить, можно ли осуществить такой перевод. Итак, должны быть соблюдены следующие условия перевода:
— имеется доступ к помещению без использования доступа к другим помещениям, то есть отдельный вход или техническая возможность оборудовать такой доступ к помещению;
— переводимое помещение не является частью жилого помещения и не используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
— отсутствует обременение права пользования другими лицами;
— квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, если помещения под ней являются нежилыми.
В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ собственник жилого помещения, принявший решение о его переводе в нежилой фонд, должен представить лично или через уполномоченное им лицо в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения:
— заявление о переводе помещения;
— правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым — технический паспорт такого помещения);
— поэтажный план дома, в котором находится помещение;
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).
На основании пп. 1.7.1 п. 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, переустройство и перепланировка помещения возможны только после получения в установленном порядке (гл. 4 ЖК РФ) соответствующих разрешений и могут включать:
— прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей;
— перенос и разборку перегородок;
— перенос и устройство дверных проемов;
— разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
— расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
— устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Основанием для проведения переустройства или перепланировки жилого помещения является решение о согласовании, форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266. Его выдает или направляет по почте орган местного самоуправления в течение трех рабочих дней со дня принятия соответствующего решения. Само решение принимается не позднее чем через 45 дней со дня представления в орган, осуществляющий согласование, следующих документов:
— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266;
— правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— проект переустройства или перепланировки жилого помещения;
— технический паспорт жилого помещения;
— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Обратите внимание: переустройство и перепланировка жилого помещения при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки являются самовольными (п. 1 ст. 29 ЖК РФ). В пункте 2 ст. 29 ЖК РФ сказано, что лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. В КоАП РФ есть статья, предусматривающая ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, в том числе за самовольное переоборудование и перепланировку жилых помещений, но к ней могут быть привлечены только граждане (ст. 7.21). Административная ответственность в отношении юридических и должностных лиц законодательством не предусмотрена.
Однако есть другое требование, выполнение которого возложено на всех собственников жилых помещений: самовольно переустроенное или перепланированное жилое помещение должно быть приведено в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (п. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Добавим, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Это возможно в том случае, если не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В отношении жилого помещения, переводимого в нежилое, применение п. 4 ст. 29 ЖК РФ, в котором данное положение закреплено, достаточно проблематично. С чем связано такое утверждение? Указанная норма распространяет свое действие только на жилые помещения и не регулирует порядок сохранения в перепланированном состоянии нежилых помещений. Несмотря на то, что нежилым помещение становится после перепланировки, то есть работы проводятся фактически в жилом помещении, в итоге мы получаем перепланированное нежилое помещение. Причем, как показывает сложившаяся арбитражная практика, п. 4 ст. 29 ЖК РФ не применяется даже в том случае, если изменение статуса объекта недвижимого имущества в установленном законом порядке еще не зарегистрировано (Решение Арбитражного суда Нижегородской обл. от 11.12.2006 N А43-29296/2006-21-581).
Вернемся к процедуре перевода. Орган, осуществляющий перевод помещений (орган местного самоуправления), не вправе требовать другие документы (п. 3 ст. 23 ЖК РФ). Если дополнительные документы все-таки будут затребованы, то судьи признают действия органа местного самоуправления незаконными (см., например, Постановление ФАС ЗСО от 05.04.2006 N Ф04-2161/2006(21143-А02-22)).
Подтверждением сдачи документов является расписка, в которой перечисляются переданные документы и указываются даты их получения соответствующим органом. Решение о переводе или отказе в переводе помещения принимается в течение 45 дней и не позднее чем через три рабочих дня доводится до заявителя путем выдачи или направления по адресу, указанному в заявлении, уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое. Форма данного уведомления утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502. Кроме того, орган, осуществляющий перевод помещений, о принятом решении информирует собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято данное решение.
Полученное уведомление подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для его использования в качестве нежилого. Правда, из этого правила есть исключение. Если для использования помещения в качестве нежилого требуются его переустройство, перепланировка и (или) иные работы, уведомление является основанием для проведения этих работ. В этом случае окончание перевода помещения произойдет в момент подписания акта приемочной комиссией, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений, который направит этот акт в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.
Добавим, что за соблюдением порядка перевода жилых домов и помещений в нежилые следят органы государственной жилищной инспекции (п. 5 Положения о госжилинспекции*(8). Их главной задачей является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности.

Comments are closed.

Добавить в закладки